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      商品房反暴利 須讓房價成本“曬”在陽光下

      日期:2012-12-18 10:56:33   來源:   點擊:

        中國房地產市場調控將進一步升級。國家發改委價格監督檢查司司長許昆林稱,發改委正在研究在商品住房領域實施反暴利規定,以使商品房價格能夠保持在合理水平。雖說此項新政還未有明確方案,但市場普遍將之解讀為房地產市場調控將進一步升級的信號。

        房地產是否暴利行業,暴利到何種程度,長期以來都是各執一詞、莫衷一是。關于開發商的利潤率,任志強曾說房地產平均行業利潤僅為8%左右,而2010年底社科院報告稱房地產平均毛利率為55%左右。數據差距如此巨大,相信誰的?開發商的賬務又不公開,人們只能是一頭霧水。

        多年來,中國房地產行業亂象叢生,表現之一就是開發商隨心所欲標價,對購房者漫天要價,開發商、投機者長期維持暴利,但相關部門對價格管理卻一直難有作為。因為房地產價格形成機制的不透明、不規范,目前房地產開發成本幾乎是一個謎,老百姓普遍認為,房地產價格虛高,開發商從房地產開發中往往攫取超常的暴利。但房地產商似乎也有苦要訴,房價高主要是因為土地成本高,還有各項行政收費繁多,占到房價20%。

        毋庸置疑,土地成本是房地產開發的主要成本之一。有的說土地成本最高占售價的50%左右,也有的說占總成本的20%至30%。差異很大的主要原因,是由于開發的延后和土地的升值,導致前期土地成本占后期售價的比例降低。近50%的土地成本,20%的行政稅費支出——這是房產商回避房產暴利質疑自證清白的“利器”。當然,土地成本過高,行政稅費過高,這些問題需要直面和反思。但房產商坐擁暴利,也是回避不了的事實。成本歸成本,暴利歸暴利,二者不能混為一談。從這個意義上說,規范商品房價格機制勢在必行,理所應當。

        所以,要真正地實施房地產反暴利,對房地產進行有效的調控,首先必須厘清房價成本的構成。屬于土地成本導致房價高的,可以減收甚至取消土地出讓金。屬于各環節稅費導致的,就應該力行減稅。如果確屬開發商牟取暴利的,則需要堅定地反暴利。而在房地產反暴利之前,最起碼需要先公開一個真實客觀的房產開發成本——這是一個前提。

        總之,房地產反暴利的關鍵是,必須強制開發商公開房價的成本明細,將其財務置于陽光之下。離開了這個前提,房地產反暴利就是一句空話。(吳學安)

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