8月9日晚間，萬達酒店發(fā)展（00169.HK）發(fā)布公告稱，萬達集團旗下兩大輕資產(chǎn)公司——萬達酒店管理公司和萬達文旅集團，將注入香港上市公司萬達酒店發(fā)展，分別作價7.5億和63億人民幣。萬達酒店發(fā)展則將旗下4個項目公司的部分股權(quán)，售予萬達商業(yè)。

　　這是繼出售13個文旅項目和77個酒店項目之后，萬達的又一次重要資本運作，也是萬達將輕資產(chǎn)項目注入上市平臺的一次嘗試。

　　8月10日，萬達酒店發(fā)展收盤報1.390港元，相比前一交易日收盤價上漲約20%。

　　分析人士指出，經(jīng)此調(diào)整，萬達酒店發(fā)展將成為以輕資產(chǎn)為主的上市平臺，其對于文旅、酒店等業(yè)務(wù)的發(fā)展能起到較好的支撐。與此同時，經(jīng)過出售和剝離后，萬達商業(yè)回歸A股的步伐或?qū)⒓涌臁?/p>

　　所謂重資產(chǎn)是以往萬達商業(yè)地產(chǎn)的運作模式，主要體現(xiàn)為大量資金投入、大比例持股，以及從融資、規(guī)劃到建設(shè)、運營全鏈條操作。但由于該模式資金占用量大、不利于迅速擴張等因素，萬達商業(yè)從2015年開始宣布啟動輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，并在萬達廣場項目中實施。

　　如今，萬達廣場的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略分為兩類：一是與“有錢沒地”的機構(gòu)合作開發(fā)投資類萬達廣場；另一類是與“有錢有地”的企業(yè)開發(fā)合作類萬達廣場，凈租金收入3：7分成（萬達占三成）。這種模式不會占用大量資金，且更有利于品牌輸出。

　　搭建“輕資產(chǎn)”上市平臺

　　此次資產(chǎn)梳理，與萬達此前的并購案有著密切的邏輯關(guān)系。

　　7月19日，萬達商業(yè)以637.5億元的代價，將13個文旅項目91%的股權(quán)，77家城市酒店的全部股權(quán)，分別售予融創(chuàng)和富力。但作為“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的一部分，13個文旅項目仍使用“萬達文化旅游城”品牌，并由萬達文化集團旗下的萬達文化旅游創(chuàng)意集團有限公司（即“萬達文旅”）負責運營管理。

　　此次注入到上市平臺的萬達文旅，就是上述公司。按照公告，63億元人民幣的代價，可以由現(xiàn)金、發(fā)行股份或可換股債券的任一方式清償。

　　酒店資產(chǎn)在出售后，并無相應的“代管”條款，但萬達酒店管理（香港）有限公司（即“萬達酒管”）仍然是中國本土最大的高級酒店管理公司之一，并管理著萬達旗下的數(shù)十家酒店。該公司歸屬于萬達商業(yè)集團旗下。

　　在此次交易中，這部分資產(chǎn)作價7.5億元人民幣。

　　此次交易的另一項內(nèi)容在于，萬達酒店發(fā)展將旗下四個項目公司的部分股權(quán)，售予萬達商業(yè)。包括桂林項目公司51%的股權(quán)、倫敦項目公司60%的股權(quán)、芝加哥項目公司60%的股權(quán)、悉尼及黃金海岸項目公司60%的股權(quán)。

　　此次交易后，萬達酒店發(fā)展旗下的資產(chǎn)迅速“變輕”。尤其考慮到已經(jīng)將馬德里項目出售，此次交易后，該上市平臺上將剩下上述四個項目的剩余股權(quán)，以及福州恒力城項目的全部股權(quán)，以及兩個輕資產(chǎn)公司。

　　萬達文旅和萬達酒管是萬達旗下最重要的輕資產(chǎn)公司。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道表示，此次注入上市平臺進一步明確了其戰(zhàn)略地位。

　　萬達方面也強調(diào)，該交易完成后，萬達酒店發(fā)展將明確其作為萬達文旅產(chǎn)業(yè)唯一上市平臺的戰(zhàn)略地位。

　　嚴躍進還表示，減少重資產(chǎn)、注入輕資產(chǎn)后，萬達酒店發(fā)展也將成為萬達輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要上市平臺。

　　或有助于萬達商業(yè)回歸A股

　　萬達酒店發(fā)展的前身是2002年在港上市的“恒力商業(yè)地產(chǎn)”，2013年6月，萬達商業(yè)通過收購成為其控股股東，2014年10月更名為萬達酒店發(fā)展。隨后，萬達酒店發(fā)展逐漸成為萬達進行海外并購的主要平臺。

　　萬達商業(yè)曾于2014年12月在港交所上市，但在2016年9月完成私有化。如今，萬達酒店發(fā)展已是萬達旗下唯一的海外上市平臺。

　　將輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)注入這一平臺，萬達有著十分縝密的考量。

　　一直以來，港股對重資產(chǎn)房企的估值普遍不高，如萬達商業(yè)在港上市期間，PE一直不超過10，且股價大部分時間里低于發(fā)行價。但輕資產(chǎn)公司（包括輕重結(jié)合的房企）因業(yè)績穩(wěn)定，并能帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，其市盈率相對較高，可達20多倍。

　　因此，從市值管理的角度看，注入香港上市平臺，顯然更有利于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的估值。從這部分業(yè)務(wù)的發(fā)展看，香港上市平臺更有利于實現(xiàn)國際化運營，這也與萬達建立國際化公司的戰(zhàn)略目標相符。

　　此次業(yè)務(wù)布局，還將對萬達商業(yè)回歸A股產(chǎn)生連帶影響。

　　根據(jù)萬達商業(yè)于2015年9月報送的招股書，擬上市的資產(chǎn)包中，以商場（包含商場管理運營）、酒店（包含酒店管理運營）、文旅三類項目為主。在將大部分酒店、文旅項目售出，將酒店管理業(yè)務(wù)剝離之后，資產(chǎn)包中將以商場業(yè)務(wù)為主。這部分商場業(yè)務(wù)主要是萬達的第三代產(chǎn)品——萬達廣場。

　　萬達商業(yè)旗下共有200多座萬達廣場，盡管2016年以后的萬達廣場多以輕資產(chǎn)的形式來運作，但目前這部分資產(chǎn)仍是“輕重結(jié)合”的狀態(tài)。

　　由于萬達廣場運營更為成熟，并能夠輕松實現(xiàn)單個項目的資金平衡，其資產(chǎn)質(zhì)量明顯優(yōu)于文旅和酒店項目。因此多數(shù)分析人士認為，經(jīng)過兩次出售和剝離，萬達商業(yè)將更容易在A股上市。

　　目前，萬達集團旗下共有商業(yè)、文化、網(wǎng)絡(luò)、金融、大健康五大集團。若萬達商業(yè)能順利回A，商業(yè)集團旗下將坐擁A股和港股兩個上市平臺。文化集團旗下則擁有A股上市公司萬達電影(52.040, 0.00, 0.00%)（002739.SZ）。金融集團和網(wǎng)絡(luò)集團也傳出過準備上市的消息。

　　在萬達實施多元化的同時，其對資本市場的布局思路已初現(xiàn)端倪。分析人士認為，在推動商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的同時，謀求各項業(yè)務(wù)均衡發(fā)展，并最大限度地利用國內(nèi)外上市平臺，將是萬達的長遠目標所在。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年萬達集團實現(xiàn)營業(yè)收入2549.8億元。其中商業(yè)集團收入1430.2億元，文化集團收入641.1億元，金融集團收入213.5億元，網(wǎng)絡(luò)集團收入41.9億元，分別占比56.1%、25.1%、8.4%和1.6%。其余為百貨和其他收入。