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　　當第一財經記者問及房貸利率政策的調整情況時，某股份制銀行上海分行零售業務部門人士透露，在該行內部，房貸放款的先后順序已開始按照貸款利率的高低排序，而非“先來后到”。

　　換句話說，只有接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款，未上浮者則可能面臨長達數月的等待。

　　銀行收緊房貸的動作已經在一線城市逐漸鋪開，北京、廣州的多家中小銀行近期也已經上調了首套房貸款的最低利率。當前，一些銀行的首套房貸款利率較基準利率已經上浮至1.1倍，二套房則上浮至1.2倍。

　　一切早有征兆。去年底召開的中央經濟工作會議就指出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，但同時嚴格限制信貸流向投資投機性購房。央行行長周小川在今年全國兩會上談及房貸時也表示要“適當平衡”。

　　更為市場化的原因則是，在當前流動性趨緊、資金利率走高的背景下，不上浮房貸利率，“簡直在做義務勞動。”某股份制銀行上海分行個貸部門管理層向第一財經記者表示。

　　個別基層行房貸業務停滯

　　房地產類信貸管控從嚴、市場流動性吃緊、銀行控制表內規模增速應對MPA（宏觀審慎評估體系）考核……多重“緊箍咒”之下，房貸額度變得有些稀缺了。

　　第一財經記者日前從多家銀行上海分行相關業務管理層人士處求證獲悉，上海已有兩家股份制銀行將首套房按揭貸款執行利率提至基準利率的1.1倍。

　　其中一家銀行內部規定，對個別高凈值優質客戶低于此標準的定價審批，將逐筆報總行個人金融部審批。

　　另一家股份制銀行還被傳已將首套房貸利率上浮至基準利率的1.2倍。第一財經記者采訪該銀行兩家上海支行后發現，這兩家基層行的新增房貸業務已基本停滯。

　　除了上海，多個一線城市均現相似業務調整，北京、廣州等地多家中小銀行近期也已經上調了房貸最低利率。多次調整后，一些銀行的貸款利率已從去年末“基準利率8.5折”蛻變為上浮至1.1倍，而二套房的貸款利率更是上浮至1.2倍。

　　在多家銀行的計劃財務邏輯里，房貸業務的“算盤”正在被重打。這在外界看來的簡單業務，在銀行內部管理里卻有三套邏輯——房貸作為房地產類貸款，講求風控邏輯；房貸作為零售貸款，講求資金定價邏輯；房貸作為中長期貸款，講求流動性管理邏輯。

　　銀行的“算盤”是：信用風險、政策風險和流動性風險管理的弦一起被擰緊，資金定價就易上翹。

　　根據央行公布的《2016年四季度金融機構貸款投向統計報告》，去年末，個人購房貸款余額19.14萬億元，同比增長35%，全年增加近5萬億元。

　　不過，從央行公布的數據也可以發現，住戶部門中長期貸款占新增人民幣貸款的比例正逐漸降低，從去年中最高的超100%降至當前的40%左右。

　　在去年“資產荒”、好貸款企業難找、零售業務里小微貸款不良率攀升的背景下，個人房貸一度被銀行當作策略性投靠，所謂“經濟下行周期靠零售，零售靠房貸”。然而切換到了今年，房貸已成規模管控眾矢之的。

　　調結構控風險

　　房貸利率政策的變動與宏觀政策的調整關系密切。

　　在銀行信貸“調結構”的大方向里，個人住房按揭貸款屬于“房地產類貸款”，銀行對此有一套風控邏輯。某股份制銀行零售總部管理層人士告訴第一財經記者，在所有的“調結構”考量里，樓市宏觀調控動向是他們“最重要的指揮棒”。

　　早在去年底，中央經濟工作會議就提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落；要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，但同時嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

　　周小川在今年全國兩會上也表示，去年部分熱點城市房價快速上漲，帶動房地產貸款猛增，預計今年住房貸款還會以相對較快的速度發展，但確實要適當平衡，隨著政策調整估計會適當放慢。

　　“管住貨幣”落到具體的額度管控上，不少銀行分行人士感受到了當地監管對轄內各行房貸規模的重視，甚至細致到每個月的增量和余額。“我們每個月都要壓額度的。”上述銀行個貸部門的管理層表示。

　　除了政策因素，各家銀行也有對房地產類貸款的風險把控。從數據來看，上市銀行個人房貸不良率在0.3%左右，遠低于全行業1.74%的不良率。但銀行仍然講求信貸結構的合理，投向不能過度集中。在去年全行業對房地產類貸款加大投放力度之后，信貸結構優化成了各家銀行面臨的任務。

　　“流動性管理”則是高懸的另一根“指揮棒”。一方面，不少銀行零售貸款中長期資產的盤子已趨于飽和。更形成壓力的是，當前市場資金趨緊，半年末MPA考核又大限將近。整體來看，銀行已采取從嚴的流動性管控措施。

　　重回“雞肋”

　　在政策導向及風控、流動性管理之后，銀行最終的算盤還是要打在定價邏輯上的。

　　上述個貸部門管理層人士告訴記者，銀行實際放貸成本為5%左右。而目前中長期貸款的基準利率僅為4.9%。

　　進一步從銀行內部計價來看，去年初，第一財經記者從某上市銀行總行零售條線負責人處獲悉，該行對房貸采用“薄利多銷”策略，調低了風險內評法里的房貸計提，并在FTP計算中給房貸以優惠計價。以該行的政策計算，各分行房貸利率不低于“8.3折”即能保本，因此各基層行有動力做大房貸業務。今年以來，多家銀行類似的內部優惠政策均已取消，部分銀行還數次調高了FTP（內部資金轉移定價）計價，房貸業務對基層行而言重回“雞肋”。

　　畢竟，繼管控流動性風險及信用風險之后，“穩住息差”已成全銀行業的又一大要務。一些房貸額度已經所剩無幾的分行，就會上浮利率，量少自然價高。

　　對于個別額度尚寬松的銀行而言，房貸定價也有一定程度的調整。

　　自稱房貸利率仍是“良心價”的某銀行內部人士向第一財經記者表示，該行首套房貸利率最低仍有9.5折的優惠，但總體房貸利率必須調節到基準上浮，因此該分行的策略為“放一筆9.5折，必須配一筆1.1倍”，且“放貸先后按利率高低排序”。

　　除“價高者先得”外，上述銀行內部人士還向記者透露了另兩條獲貸捷徑：一是該行的“高凈值客戶”，可以更快獲得貸款；二是對于一手房按揭貸款，若開發房企也是同一家銀行的對公貸款客戶，則房貸發放也可能“插隊”。